오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 청약 분석
경기도 남양주시 오남읍 양지리 186-10번지 일원 · 총 117세대 · 시공 (주)서희건설
안전마진전용 84㎡ · 주변 매매 시세 − 분양가(최고가)
+1.9억 +26.9%
분양가7억 900만원
주변 시세9억원
안전마진(분양권 시세 기준)
+1.1억
예상 당첨가점 커트라인
37점
진행 상황
마감
주변 시세·안전마진 2026.10.13 기준
당첨가점·경쟁률 공급 세대수와 예상 당첨가점 커트라인
공급 세대수 일반공급 53세대 · 특별공급 64세대
| 주택형 | 일반공급 | 특별공급 | 신혼부부 | 생애최초 | 다자녀 | 노부모부양 | 기관추천 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 59.7153A | 14 | 15 | 6 | 2 | 3 | 1 | 3 |
| 59.9642B | 30 | 24 | 10 | 4 | 5 | 1 | 4 |
| 75.4603 | 8 | 13 | 6 | 2 | 2 | 1 | 2 |
| 84.9596 | 1 | 12 | 5 | 2 | 2 | 1 | 2 |
예상 당첨가점 커트라인 해당지역 1순위 · 최근 24개월 비슷한 면적 민영 아파트들의 최저 당첨가점 중앙값 (84점 만점)
| 주택형 | 예상 커트라인 | 비교 단지 최저 당첨가점 범위 | 비교 대상 |
|---|---|---|---|
| 59.7153A | 41점 | 23~65점 | 같은 시도 41곳 |
| 59.9642B | 41점 | 23~65점 | 같은 시도 41곳 |
| 75.4603 | 46점 | 21~69점 | 같은 시도 25곳 |
| 84.9596 | 37점 | 14~69점 | 같은 시도 52곳 |
커트라인 계산에 쓴 주변 단지 당첨가점 전용 84㎡ 기준
| 단지 | 최저 당첨가점 | 평균 | 최고 |
|---|---|---|---|
| 더샵 분당하이스트 2026.09 공고 | 40점 | 52.2점 | 64점 |
| 중동역 다채로움 더원 2026.09 공고 | 58점 | 58점 | 58점 |
| 상동역 롯데캐슬 시그니처 2026.08 공고 | 32점 | 41.9점 | 74점 |
| 용인반도체클러스터 동일하이빌 파크밸리(D1-1블록) 2026.08 공고 | 38점 | 49.9점 | 74점 |
| 역북 서희스타힐스 프라임시티(조합원 취소분) 2026.07 공고 | 19점 | 20점 | 21점 |
| 남양주 진접 서한이다음(S1BL) 2026.07 공고 | 43점 | 48.5점 | 66점 |
| 호반써밋 풍무Ⅲ 2026.07 공고 | 28점 | 34.5점 | 63점 |
| 평택 고덕 우미 린 프레스티지(Abc-36BL) 2026.06 공고 | 38점 | 46점 | 62점 |
내 청약 가점 계산기 예상 커트라인과 비교
이 단지 청약 결과 — 특별공급 경쟁률 종류별 접수 건수 ÷ 배정 세대 (해당지역·기타경기·기타지역 합계)
| 주택형 | 신혼부부 | 생애최초 | 다자녀 | 노부모부양 | 기관추천 |
|---|---|---|---|---|---|
| 59.7153A | 미달 4 2건 / 6세대 | 11:1 22건 / 2세대 | 미달 3 0건 / 3세대 | 미달 1 0건 / 1세대 | 미달 3 0건 / 3세대 |
| 59.9642B | 미달 6 4건 / 10세대 | 3.5:1 14건 / 4세대 | 미달 5 0건 / 5세대 | 미달 1 0건 / 1세대 | 미달 4 0건 / 4세대 |
| 75.4603 | 미달 2 4건 / 6세대 | 3:1 6건 / 2세대 | 미달 2 0건 / 2세대 | 미달 1 0건 / 1세대 | 미달 2 0건 / 2세대 |
| 84.9596 | 미달 1 4건 / 5세대 | 3.5:1 7건 / 2세대 | 1:1 2건 / 2세대 | 미달 1 0건 / 1세대 | 미달 2 0건 / 2세대 |
| 합계 | 미달 13 14건 / 27세대 | 4.9:1 49건 / 10세대 | 미달 10 2건 / 12세대 | 미달 4 0건 / 4세대 | 미달 11 0건 / 11세대 |
같은 종류 안에서는 보통 해당지역 거주자가 먼저 당첨됩니다. 기관추천·이전기관은 해당 기관이 대상자를 정하는 물량이라 접수 건수가 적게 나옵니다.
이 단지 청약 결과 — 일반공급 경쟁률 1순위·2순위
| 주택형 | 순위 | 지역 | 공급 세대 | 접수 건수 | 경쟁률 |
|---|---|---|---|---|---|
| 59.7153A | 1순위 | 해당지역 | 14 | 7 | 미달 7세대 |
| 59.7153A | 1순위 | 기타지역 | 14 | 26 | 3.71 |
| 59.7153A | 2순위 | 해당지역 | 14 | 5 | - |
| 59.7153A | 2순위 | 기타지역 | 14 | 35 | - |
| 59.9642B | 1순위 | 해당지역 | 36 | 4 | 미달 32세대 |
| 59.9642B | 1순위 | 기타지역 | 36 | 19 | 미달 13세대 |
| 59.9642B | 2순위 | 해당지역 | 36 | 3 | 미달 10세대 |
| 59.9642B | 2순위 | 기타지역 | 36 | 7 | 미달 3세대 |
| 75.4603 | 1순위 | 해당지역 | 11 | 4 | 미달 7세대 |
| 75.4603 | 1순위 | 기타지역 | 11 | 11 | 1.57 |
| 75.4603 | 2순위 | 해당지역 | 11 | 9 | - |
| 75.4603 | 2순위 | 기타지역 | 11 | 19 | - |
| 84.9596 | 1순위 | 해당지역 | 1 | 10 | 10.00 |
| 84.9596 | 1순위 | 기타지역 | 1 | 10 | - |
1순위 신청이 모자라면(예비 당첨자 몫 포함) 2순위 접수를 받습니다. 2순위는 접수가 있었던 경우만 보여 주며, 경쟁률이 "-"이면 청약홈이 경쟁률을 내지 않은 경우(앞 순위에서 마감 등)입니다.
이 단지 청약 결과 — 당첨가점 1순위 일반공급 가점제
| 주택형 | 지역 | 최저 당첨가점 | 평균 | 최고 |
|---|---|---|---|---|
| 59.7153A | 기타지역 | 52점 | 54.67점 | 59점 |
| 75.4603 | 기타지역 | 36점 | 41점 | 45점 |
| 84.9596 | 해당지역 | 57점 | 57점 | 57점 |
안전마진 분양가 vs 주변 시세 · 2026.10.13 기준
| 주택형 | 분양가(최고가) | 주변 시세 매매 실거래 | 안전마진 매매 시세 기준 | 분양권 시세 | 안전마진 분양권 시세 기준 | 계산 근거 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 59.7153A 전용 59.72㎡ · 25평형 |
5억 3,400만원 | 5억 100만원 | -3,300만 -6.2% |
6억 2,000만원 | +8,600만 +16.1% |
매매: 같은 시군구 · 입주 10년 이내 770건 분양권: 같은 시군구 10건 |
| 59.9642B 전용 59.96㎡ · 26평형 |
5억 2,800만원 | 5억 400만원 | -2,400만 -4.5% |
6억 2,300만원 | +9,500만 +18.0% |
매매: 같은 시군구 · 입주 10년 이내 770건 분양권: 같은 시군구 10건 |
| 75.4603 전용 75.46㎡ · 32평형 |
6억 4,900만원 | 8억원 | +1.5억 +23.3% |
- | - | 매매: 같은 시군구 · 입주 10년 이내 516건 |
| 84.9596 전용 84.96㎡ · 36평형 |
7억 900만원 | 9억원 | +1.9억 +26.9% |
8억 1,400만원 | +1.1억 +14.8% |
매매: 같은 시군구 · 입주 10년 이내 1788건 분양권: 같은 시군구 24건 |
주변 시세 계산에 쓴 매매 실거래 전용 84㎡ 기준 최근 8건 (전체 1788건)
| 단지 | 전용면적 | 층 | 거래가 | 계약일 |
|---|---|---|---|---|
| 다산한강반도유보라 다산동 · 2019년 입주 | 84.98㎡ | 19층 | 10억 1,000만원 | 2026.10.05 |
| 남양주라온프라이빗1단지 화도읍 녹촌리 · 2019년 입주 | 84.63㎡ | 14층 | 4억 8,000만원 | 2026.10.04 |
| 별내우미린스타포레 별내동 · 2019년 입주 | 84.84㎡ | 1층 | 6억 9,700만원 | 2026.10.04 |
| 남양주두산위브트레지움 화도읍 묵현리 · 2020년 입주 | 84.95㎡ | 13층 | 4억 3,000만원 | 2026.10.03 |
| 힐스테이트다산 다산동 · 2018년 입주 | 84.69㎡ | 6층 | 11억 7,800만원 | 2026.10.03 |
| 다산신안인스빌퍼스트포레 다산동 · 2020년 입주 | 84.97㎡ | 20층 | 10억 5,000만원 | 2026.10.02 |
| 다산펜테리움리버테라스Ⅱ 다산동 · 2019년 입주 | 84.89㎡ | 21층 | 11억 3,500만원 | 2026.10.02 |
| 다산한강반도유보라 다산동 · 2019년 입주 | 84.96㎡ | 27층 | 10억 9,500만원 | 2026.10.01 |
근처 분양권 프리미엄(웃돈) 최근 12개월 같은 시군구 · 분양권 거래가 − 분양가 · 마이너스면 분양가보다 싸게 거래(마피)
| 단지 | 프리미엄 중앙값 | 최근 거래 |
|---|---|---|
| 덕소역 라온프라이빗 리버포레 2024.12 분양 · 19건 거래 |
+3,100만 +3.9% |
26.09.23 84㎡ 8.3억 (분양가 8.2억) 26.09.23 84㎡ 8.9억 (분양가 8.2억) 26.08.27 84㎡ 8.4억 (분양가 8.2억) |
| 두산위브더제니스 평내호평역 N49 2025.04 분양 · 7건 거래 |
-1,126만 -1.4% |
26.09.14 84㎡ 7.8억 (분양가 7.9억) 26.09.07 84㎡ 7.3억 (분양가 7.9억) 26.07.08 84㎡ 8.1억 (분양가 7.9억) |
청약 일정
| 특별공급 | 5.26(화) |
|---|---|
| 1순위 해당지역 | 5.27(수) |
| 1순위 기타지역 | 5.27(수) |
| 2순위 해당지역 | 5.28(목) |
| 2순위 기타지역 | 5.28(목) |
| 당첨자 발표 | 6.5(금) |
| 계약 | 6.16(화) ~ 6.18(목) |
| 입주 예정 | 2029년 1월 |
계산 방법
안전마진 = 주변 시세 − 분양가. 플러스면 분양가가 주변 시세보다 싸다는 뜻입니다.
주변 시세(매매): 최근 12개월 오남읍 일대에서 거래된, 전용면적이 비슷한(±10%) 아파트의 ㎡당 가격 중앙값 × 이 주택형 전용면적. 비교 거래가 5건 이상, 서로 다른 단지 2곳 이상 모이는 가장 좁은 범위를 씁니다 (같은 동 · 입주 10년 이내 → 같은 시군구 · 입주 10년 이내 → 같은 시군구 · 입주 20년 이내 (참고용)).
분양권 시세: 같은 시군구 최근 12개월 분양권 거래(분양가+프리미엄) 3건 이상의 ㎡당 중앙값 × 전용면적. 아직 입주 전인 새 아파트끼리 비교한 값입니다.
예상 당첨가점 커트라인: 최근 24개월 같은 시군구(부족하면 같은 시도) 민영 아파트들의 해당지역 1순위 최저 당첨가점 중앙값. 이 단지의 실제 커트라인은 경쟁률에 따라 달라집니다.
분양가는 공고상 최고가 기준이며 발코니 확장비·유상옵션이 빠져 있습니다. 실거래는 신고까지 최대 30일이 걸려 최근 거래가 덜 반영될 수 있습니다.